2008年对于全国房地产市场来讲，是一个机会与风险并重的年头，作为市场专家，印堃华一直对市场的变化与发展有着自己独到的见解，在全国一片喊“拐”的时候，印堃华教授毅然提出了自己独到的观点，在《沈阳晚报》房产专刊推介会上，印堃华首次发表了很多从未对外公开的观点与见解，本报记者就很多相关沈阳的问题采访了印堃华教授。

印堃华简介：

上海市房产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究中心教授，博士生导师，资深的房地产经济学家。多年来，在房地产理论研究和应用研究领域成果颇丰，并且做了许多开拓性的工作。有的研究成果成为政府部门制订房地产政策的重要依据。

市场需求决定房价

影响房价变化的因素很多，但对房价走势起支配作用的却是价值规律、供求规律和土地价格。

降房价须改善供需关系

市场经济条件下，价格必须放开。上世纪五六十年代计划经济体制时期，政府曾经搞过限价政策，使得经济规律不能充分发挥作用，生产要素不能向稀缺方面转移，导致市场上本就稀缺的东西越来越贵。价格是市场发展不可缺少的指示器，房价高则表明生产要素配置不清，只要改善供求关系，价格必然会回落。

“市地重划”提高土地供给

房地产并不是一般的产业，必须把它同城市经济联合起来研究。从上海来看，它的土地并没有得到合理、有效的利用，一些很好的土地用来做仓库、工厂，而经济中心周边的土地又没有进行很好的利用，极大地浪费了资源。针对这种情况，一定要搞二次开发，将土地重新定位整合，该拆迁的拆迁，该保护的保护，在功能上进行调整，进行“市地重划”，从而对土地全面有效地利用。

专家眼中的沈阳房市：

作为东北地区最重要的城市，沈阳的房价能否继续上涨，涨到什么程度，关键在于它是否能吸引东北其他城市人群的关注。如果这些人都愿意到沈阳来，那么它的房价必然会大幅上涨；如果吸引力不够，它的房价也不会有太大变化。记者 石彦梅

金融土地政策需要调整

2008年是中国房地产市场备受关注的一年，我认为今年国家关于金融、土地等方面的政策会有一些变化，这样中国的房地产市场才能更好的发展。

第二套住房银行政策应该放开

市民为改善居住环境买房，一般都是先卖旧房，再买新房，所以第二套住房是正常的居住需求。而且根据现行的政策，第二套房的贷款首付比例不得低于40%，贷款利率提高至基准利率的1.1倍。这对于有正常需求的普通市民来说，无疑加大了经济负担。此外，即便首套房款已经还清，如果再买房银行仍按第二套房算，这很不合理。银行放贷是市场行为，而不是政策性行为。

中国的银行信贷风险并不高

中国房地产市场的信贷风险并不是很高，国家对于房地产市场的金融政策过于苛刻并不利于我国房地产市场的发展。美国的次级贷风波是因为抵押物被高估，而且美国的房地产已经过了成熟期。日本房地产泡沫破灭不是因为房产过热而是地产过热，在用土地做抵押的时候虚估了抵押物的价格，所以才导致房地产破灭。

政府不宜过多干预市场化住房

房价谁说了算？关于土地方面我认为二三线城市土地供求一定不要失控。现在北京、上海一线城市的土地很稀缺，二三线城市是一个机会，但容易出现失控，尤其是商业地产。开发商一定要算清楚每平方米的商业面积需要多少购买力来支撑。千万不要盲目。房地产是城市化的第一推动力，但本身也有比例关系，可以适当超前，但时机要把握好。记者 刘建玲

大学生毕业应租房

关于住房问题，根据中国国情、现阶段经济发展水平和人民群众的收入水平，在解决大多数城市居民家庭住房问题上，还须提倡“自顾其力，量力而行，租购并举，梯度改善”的观点。

购房应自顾其力 量力而行

针对房价越来越高，普通市民购房压力越来越大的现状，市场经济、房地产开发商要解决的是有支付能力的住房需求。

一方面，价格是反映分配资源、反映稀缺问题的标尺。另一方面，中国在相当长一段时间里还要加快发展房地产业。中国是发展中国家，并且处于社会主义初级阶段，生产力发展水平和国民经济发展水平决定了不可能每家每户都买得起房。民生问题的解决不是只有买房一条路，依据现阶段国情，政府应当鼓励老百姓买房要自顾其力，量力而行，不要指望一次购房就解决住房永久需求。伴随着百姓收入的不断增多，住房改善需求的越来越强烈，住房梯度改善是必然发展趋势。

房——二手房——新房逐级改善

在中国，许多大学生一毕业就想买房，我认为这有些操之过急。刚毕业的大学生没有经济能力，怎么能买得起房子呢？我认为，大学生首先要考虑的应该是租房，刚毕业的时候可以跟同学合租一间房；有了女朋友成了家，可以以家庭为单位租个条件好一点的房子作为婚房；等存够了一定数额的钱，可以去卖套二手房改善居住环境；到了经济能力又上升了一个台阶的时候才可以考虑买新房。

专家眼中的沈阳市场：

作为东北地区最重要、发展最快的城市之一，沈阳的高校能够在全国范围内吸引很多学生到此上学、工作乃至定居，从而使他们的消费能力在沈阳楼市中也开始占有越来越多的比例。只要能合理疏导他们的住房需求，提倡梯度改善的做法，无论对大学生、对开发商，还是对政府来说，都不失为一个良策。记者 石彦梅

让富人住到郊区去

到底是应该让富人住到郊区还是应该让穷人住到郊区，这是决策者应该考虑的问题，我觉得应该让富人住到郊区去。

高档社区城郊化

从环境和自然条件来说，郊区的居住环境要优于市区内，让富人住到郊区是决策者从规划上需要确立的方向，从居住品质上来讲，富人们有了再次改善居住条件的机会，而其本拥有的住宅可以通过二手房市场转移给第二消费层次的群体，而第二消费群体的住房又可以把原有住房转移到第三消费群体，这样整个城市的居住品质都会有所提高。

提高城郊容积率

现在农村的容积率大概只有0.4到0.5左右，设想一下，把容积率提高到1.4或1.5，可以空置出多少土地，盖多少房子，既改善了农村的居住生活品质，也提高了土地的有效使用，让农村土地集中在少数人手里，形成小型农场主，既能提前农业现代化生产，又可以让更多土地为城市发展做贡献，形成双赢的局面。

社会保障住房不宜集中

社会保障住房如果过于集中，那就是新的贫民窟，根据上海的经验，社会保障住房不应该超过总供应量的20%，拿今年为例，社会保障住房的总供应量大概是400万平方米，而上海总供应量应该在2500万平方米左右。社会保障住房包括各种形态，经济适用房、廉租房、旧房改造、平改坡等。

专家眼中的沈阳市场:

沈阳城市发展的规划很合理，辉山、沈北地区洋房、别墅比较集中，形成高级的住宅区，铁西和一、二环之间建设了大批的普通住宅，一环内，商业地产发展也很好，这样的建设在规划上就为城市版块划分得非常清晰。记者 程云端