人生莫大的快乐是求知并与人分享。当年毕达哥拉斯发现“勾股定理（西方称毕达哥了斯定理）”时宰杀了100头牛来庆祝，可谓南面王而不易。笔者曾对房地产说了一句前无古人的话：房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题，得到业界尤其是房地产专家的认同，亦是一大乐事。
            　　从宏观经济的角度看中国房地产是笔者情有独钟的角度，但从未系统地从这个角度进行梳理。现借约稿之机，略作展开。
            　　一是宏观经济地发展阶段将决定房地产的发展。为什么中国目前房地产如火如荼？一个最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，旺盛的消费成为房地产发展的“经济加速器。为什么中国当前的房地产发展水平还不够，基本上还处在第二产业，房地产企业的主要任务还是房地产开发，而不是象西方那样，房地产已成为标准的第三产业，房地产金融和服务大大超过建筑业的规模，原因亦在于中国经济的发展阶段还比较低。
            　　写到这，不禁想到前年，见到万科的老总王石，问万科的最新动态是什么，答曰“成立研究院”，再问研究什么，复答曰“研究标准件，新型建筑方式”等等。我大吃一惊，原来房地产刚刚脱离各个项目各自为战的“农业时代”，才开始进入标准化，规模化，集约化的工业时代。

二是房地产的发展也将决定一段时期内的宏观经济运行。本轮经济增长，很明显的是从房地产增展发力开始的。2000年，房地产的投资和消费的增长均已超过30％可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。过去几年，房地产对每年经济增长的贡献一般直接贡献在1个多点，间接贡献高达2-3个点，功莫大焉！以至于对房地产颇有微辞的央行在最新政策报告中，也要多多肯定。算起来，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，房地产已然成为中国的支柱产业。

            　　三是中国独有的增长模式将影响房地产发展。房地产发展这么快，不仅与经济发展阶段有关，与对过去的补课有关，还与经济增长模式有关。中国的的一个独有的增长模式，是“诸侯经济”，是各个地方政府发展经济的政绩冲动。而在房地产的发展上，地方政府与开发商实际上形成了“你发财我发展”的对双方都最有激励的增长模式。对于地方官员来说，只要土地卖的出去，城市建起来，我的政绩有了，在我死后哪管洪水滔天。对房地产商来说，只要有土地，只有政府支持，哪就是最佳的商业发展时机，何必管身后骂名滚滚来。
            　　“你发财我发展”还没有道尽这一发模式的秘诀，还要加上一句，也就是“成本社会掏”。最主要的成本，当然是失地农民来掏，还有环境污染等方面的成本则是全社会来掏。成本的节省就是利润的增长。据国务院发展研究中心调查，农民从土地转换与增值中拿到的受益不到全部的5％，45％政府拿走了，55％开发商拿走了，农民在城市化过程中因此而导致的损失可能以数十万亿计。
            　　“你发财我发展、成本社会掏”是中国房地产由黄金发展陷入疯狂发展的制度加速器。
            　　四是宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系。房地产是如此特殊的产业，它对于经济发展有如此重要的影响。这使得政府往往视房地产发展为战略棋子。1997年后，中国经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态，房地产业被认为是能重振景气的法宝。因此出台了一系列促进房地产发展的政策，终使房地产走到时代舞台的中央。而随着经济转向过热，对房地产的调控也终于走到前头。所谓阴阳变化，物极必反，正是此理。
            　　需要特别提出的是，很多不从宏观角度看房地产的人，看不到房地产调控与宏观调控的关系，看不到房地产发展和出口产业发展的关系。事实上，整理这几年的中国宏观经济数据，你会发现，最“过热”的并不是房地产，而是带“外”字的一系列数据，如外贸增长，外汇储备增长等等。这说明外需过热是当前总需求过热的特别重要的原因，但是，出口导向产业每年给中国新增就业的贡献是200万，在增长优先的宏观政策导向下，通过调整外汇进而调整外需投鼠忌器，在这种情况下，不调外需而是通过调控房地产来调控内需便成为首选之策。
            　　对此，我打过一个比方，一家人有两个儿子，必须死一个，人说老大不能死，好就将老二拉出去。所以，房地产调控其实外需调控的一种替代。从宏观角度看，房地产业为出口部门买单了。

五是宏观参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响。很多人看房地产需求，看的是潜在需求，而不是附加货币价格的需求，其实要看的是附加货币价格的需求。假设目前开发贷款是3.1亿，消费贷款是1.9亿，加起来是5个亿，如果利率调两个点，则意味着开发商和购房者要增加称本1000亿房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以，影响最大的不是别的，正是宏观参数。

            　　汇率的调整与否对房地产的影响业很大。日本长期不调汇率，导致大量外汇流入房地产，导致房地产泡沫，而在汇率大调后，大量资金投资美国和东南亚，房地产泡沫轰然倒塌。有道是，“形势比人强”，房地产的盛与衰，正在于此。
            　　六是收入分配将最终决定房地产发展模式。我曾经和发展商争论中国房地产价格是否合理。发展商掐着指头说房价是合理的，每一个项目的成本是多少，剩下的部分税收是多少，利润只有多少，还强调中国的商品房只是少数，商品房的高价是合理的，开发商为富人建房也是合理的，云云。不能说这样的观点一点道理业没有，问题在什么地方呢？在于没有宏观与全局的眼光。
            　　从宏观的角度，我们便可以看出，由于权利资本、社会保障以及中国目前“你发财我发展、成本社会掏”的城市化发展模式等因素，中国社会已经陷于建国以来空前的两极分化的收入分配格局，越来越多的穷人涌入城市（每年在1000-2000万），这样一种拉美化的收入分配格局是不可能支撑中国房地产业健康发展的。其导致的必然结果就是开发商只为富人建房子，而大多数的穷人尤其是城市化以来的所谓的“新市民”因上无片瓦遮盖下无寸土立足而与政府和开发商形成对立情绪。有人说，“有房住不等于有住房”，更有人说，穷人应该去住廉租房和经济适用房。如果社会的主流阶层是中产阶级，穷人和富人都很少，这样的处理并无不妥，但如果穷人成为大多数，这样的解决办法就是畸形的。
            　　一个不合理的分配结构不足以支撑一个合理的生产结构。任何一个房地产分配解决良好的国家，首先是一个中产阶级占主流，收入分配相对合理的国家。拉美式的收入分配将严重的扭曲中国房地产业的发展，它将成为制约中国房地产业发展的深层次问题。

来源:新浪