核心提示

                        　　 
     据《环球企业家》报道，自从3月20日恒大地产宣布放弃在香港资本市场的IPO计划以来，恒大地产便陷入一场艰难的自我救赎之中。只有巨额的资金才能帮恒大地产收拾眼前的烂摊子──相当于2个万科的巨量土地储备的大部分在等待开发，截至今年1月的111.334亿元人民币银行贷款及其他借款，还有近10亿美元的机构投资者借款，以及未来4个月内至少40亿以上的土地出让金欠款。

     此后，有关恒大集团的“糗事”不断。恒大地产位于重庆的项目因拖欠工资造成建筑工人规模“闹事”。受此影响，有关“恒大地产资金链断裂”、“恒大地产欲整体甩卖重庆5个项目”的传闻甚嚣尘上。据华夏时报报道，截至2007年9月30日，恒大地产总资产约148亿港元，负债已达140亿港元，资产负债率接近95%。

     恒大，这个“中国地产业的开山鼻祖”的房地产商，今天正游走在资金链岌岌可危和公信力迅速下降的风口浪尖之上。对沈阳的恒大绿洲来说，尽管其在去年12月1日开盘当天造势成功，尽管其在营销战略中创下多个第一，可仍旧改变不了至今销售低迷的严峻现实。或许沈阳恒大绿洲的地位在恒大地产总计48个项目中尚未达到举足轻重，但“牵一发而动全身”的道理显而易见。

     恒大地产，正在成为一个被华丽的秀场和持续的怀疑笼罩的公司。

     5天卖出600套？

     “该公司培养了大批‘专业’的售楼员。如果这家销售公司的业绩一般，恒大绿洲岂能把项目外包于它？”

     6月24日上午，沈阳恒大绿洲售楼处。外观和内部的装修气势恢宏，与之形成反差的是门庭冷落，售楼处内只有一名售楼员在给看房者进行讲解。售楼处后面的建筑工地很少有车辆出入，已经建起来的二十余栋高楼上也鲜见施工人员。在恒大绿洲的对面，银河城的施工现场热火朝天。

      张建文曾在5月10日下午到恒大绿洲售楼处咨询过。当时，售楼小姐贺小薇彬彬有礼地迎了上来，然后开始向他介绍沈阳恒大绿洲二期在建工程。

      张建文记得当时的情况：四五个身着统一服装的售楼小姐挤在布艺沙发上谈笑风生，在她们的上方，是著名影星成龙和陈好等人在沈阳恒大绿洲开盘当日的微笑。

     或许是贺小薇也注意到了这一幕，随后她将张建文让到了一旁的茶几边坐下。

      贺小薇的笑容让张建文感觉很舒服，“像亲人一般”。而贺小薇则多次重复着“您真是遇到了难得的机会，我们今天才推出了80平方米的户型”以及“如不抓住机会，过些日子人气越来越旺，想买也买不到了”之类对消费者极具“杀伤力”的话语。

     张建文坦言，“这种囤积居奇式的诱导销售方式，可以一步一步地蚕食你的理性。”

      在贺小薇的嘴里，恒大绿洲就是绝佳旺铺：现在的房子已所剩无几，一周之内售罄50套。

     “她们的话你也相信？她们就是随便说说。”陈列（化名）一针见血。

      陈列，自嘲为在沈阳房地产界“混迹”多年，对从地产开发到房屋销售再到物业管理等环节烂熟于胸的“江湖人士”。

      他说，沈阳恒大绿洲的销售环节外包给了沈阳某房屋销售有限公司，“该公司培养了大批‘专业’的售楼员。如果这家销售公司的业绩一般，恒大绿洲岂能把项目外包于它？”

      对于恒大绿洲楼盘的真实销售情况，张建文也觉得“云遮雾绕”——沈阳焦点房地产网今年4月22日提供的数据显示：2008沈阳春季房交会期间，沈阳恒大绿洲5天内被认购的房屋高达600余套；但相对于这一数据，沈阳房产局的官方网站却有着另外一个版本：截至2008年6月23日，沈阳恒大绿洲已开盘项目仅销售住房349套，其中1月3日开盘的恒大绿洲一期C、F块和5月18日开盘的恒大绿洲一期B、E、G块，至今竟无一套房子售出。

     以恒大绿洲地块（于洪区南阳湖街166号）为例，今年4月1日，已销售房屋数字为163套；5月9日增长到171套；截至本月23日，已销售数字为177套。也就是说，在近3个月的时间里，沈阳恒大绿洲销售住房为14套，尚有649套房源待价而沽。

     沈阳市房产局新闻处的工作人员表示：该局官方网站的内容绝对真实可靠，“只要房地产商为购房者办理了相关手续，我们就会将数据及时更新。”

      当降价已成事实

      “也就是说，过去精品房不含装修费的价格是4800块钱，现在降到了3900块钱，单位面积价格整整下降了900元。”

      从沈阳市铁西新区腾飞二街到恒大绿洲大约3公里，在路边数百根路灯杆支撑着恒大绿洲的广告牌，广告上的内容不间断地映入行人的眼帘——均价3900元。

     张建文之所以选择此时到沈阳恒大绿洲看房，原因也正基于此。

     时间后退6个月。沈阳恒大绿洲从开盘伊始直到今年沈阳春季房交会之前，该楼盘一直对外宣称自己是“高档精装房”和“跨越世界的豪宅”，并且房屋的起价定在每平方米6000元。这样的价格定位和恒大地产的“着力实施精品战略”相吻合。

      然而颇具豪放气质的东北人，此次却让沈阳恒大绿洲领略到了东北人“不豪放”的一面。

     陈列指出，在沈阳恒大绿洲一期精品住宅销售黯淡、资金无法回笼的局面下，该地产商不得不改变战略方向，在今年沈阳春季房交会期间推出售价为每平方米3900元的清水房。

    “我们并没有降价。”5月11日，沈阳恒大绿洲售楼处的一位售楼小姐坚称以前的6000元起价，是包括了每平方米装修费用2000元的，现在，没有装修的清水房卖这个价位，其实和过去没有区别。

     售楼员的观点在陈列和张建文的眼里显然站不住脚。“装修100平方米的房子，我最大的心理承受底线是8万元。”张建文说，100平方米的房子，除去公摊面积后，实际居住面积只有78平方米，而每平方米花费1000元去装修已经相当不错了。

     陈列认为，恒大绿洲在最初定位的时候就出现了错误，“能够舍得花20万元装修的买家，绝对不会住实际面积只有80平方米的房子。”他说，中小户型本来就属于经济型住房，把一个原本属于经济型的房子装修得那么高档，“销售受阻就不足为奇了。”

     “别看恒大绿洲对外否认其已经降价，但不少懂得精品房装修的人都知道其中的意义。”陈列说，整栋楼装修的成本肯定要低于单体房装修的成本。在陈列看来，沈阳恒大绿洲精品房的装修成本最多在1200元左右。“也就是说，过去精品房不含装修费的价格是4800块钱，现在降到了3900块钱，单位面积价格事实上整整下降了900元。”

     6月24日，另一位售楼员说，恒大绿洲的房价略微上涨，起价超过了每平方米4000元。对此，陈列分析说，借助8月份公交线路开通的利好消息再次提价很有可能是恒大的最后一搏。

     事实上，对于开发商来讲，坚持房价不降是一种理想境界。在一座城市的数百家房屋开发企业中，即使是最弱小的，也不愿意降价先从自己开始。而一旦出现了商品房价格下调，极易在业界引发“多米诺骨牌”效应。“所以，沈阳恒大绿洲坚称的‘不降价’，或许只是一种美好期望。”陈列说。

     资金链安全存疑

     按照每套房子均价为50万元计算，已售出的349套房屋总回款额不过1.745亿元，相比于总额逾30亿元的投资，资金回笼速度显然不能让恒大高层满意，而“半年内回款7个亿”的目标也彻底落空。

     公开的数据显示：沈阳恒大绿洲项目总体占地面积903.2亩，总建筑面积227万平方米，由129栋高层、27栋小高层组成。

      外界对于沈阳恒大绿洲项目的资金运作状况知之甚少。某媒体于2007年11月29日曾有这样的相关报道：“位于沈阳的恒大绿洲地产项目，总投资逾30亿元，是这个以广州为大本营的恒大地产集团成功迈出了其全国战略的第一步。”

      陈列透露，早在去年11月恒大绿洲开盘之初，恒大高层就曾给沈阳方面下达了死命令：不计一切投入，要在半年内回款7个亿！这意味着，以均价50万元计算，沈阳恒大绿洲要在半年内卖出1400套住房。这或许可以解释沈阳恒大绿洲在营销推广方面，为何不惜巨额投入的事实。

     经过测算，从2007年11月25日至12月1日开盘，仅仅一周时间，恒大绿洲在沈阳各种媒体上的广告投入以及开盘当日在明星身上的投入总计高达3000万元。上述知情人士指出，“沈阳恒大绿洲的营销总支出占到其总投入的8%，而通常地产商的营销投入占比应在1%左右。”

      不过，尽管沈阳恒大绿洲进行了超大规模的广告“轰炸”，却最终出现了令开发商始料不及的销售低迷现状。如果沈阳房产局官方网站提供的349套已售住房数据相对准确的话，以平均每套房子50万元计算，其总回款额仅为1.745亿元。这意味着，6个月即将过去，沈阳恒大绿洲半年内回款7亿元的目标也将彻底落空。

      恒大地产的高管中也有“商品房销售不力”的观点流露。今年5月12日，记者在恒大集团总裁助理兼营销品牌中心总经理章义龙的博客中看到如下的文字：代理商在沈阳当地的团队和业绩一直并不如意，近年来排名靠后，并不完全具有服务恒大和匹配恒大的意识。

      然而，6月25日，此博文却被作者删除，并且网络上盛传章义龙已经离开恒大。有网友回复说，章义龙上个月曾经写过一篇有点伤感、流露去意的隐晦文章，但很快就删掉了。

       根据一系列情况，陈列认为，沈阳恒大绿洲的资金链条，即将面临严峻的考验。

       沈阳市民冷静面对恒大绿洲

      “对，恒大，请讲。”

      “您坐看房车吧，在市政府和铁西广场，对，每个整点都有。”

      “现在没通公交线路，您可以开车，很方便，大概到这里半个小时就差不多了……”

      “要是在铁西，您也可以打车，用不了15元。”

      24日，记者拨通沈阳恒大绿洲售楼处的电话，售楼员负责地为记者介绍着若干种到达目的地的方式。

      就在记者放下电话不久，手机上便收到了一则短信：我是刚刚和您通过电话的恒大绿洲售楼员××，这是我的手机号，您要看什么户型的、多大的房子，我可以先准备一下。

      坐车，倒车，打车，一番跋涉后记者终于在24日上午来到了位于于洪新城大堤路与南阳湖街交叉口的恒大绿洲楼盘。高大的举架和欧式装修风格显得整个售楼中心气势恢宏。

     售楼员介绍，当前主推的高层清水房起价在每平方米4000元以上。而此前恒大的宣传内容是：均价3900元。在恒大绿洲附近拉活的出租车司机说，价格没涨以前看房者就不多，涨价后来的人似乎更少了。

      到沈阳恒大绿洲看过房的齐先生说，“那个地方4000多元一平方米太贵了，那么偏僻的地方，也就值3000元吧。”他说这个楼盘的位置实在太远，如果没有私家车干什么都不方便。

     “我家就离那不远，但我也不会在恒大买房子。”一名家住附近上沙村的李姓女出租车司机说，交通不便是一方面，缺乏重点中学也是重要的原因，而且恒大绿洲的价格并没有附近的其他楼盘有优势。

                        　　本版稿件由本报特别行动组文并摄